La función registral y la seguridad del tráfico inmobiliario

La calificación registral y sus consecuencias legales que son al mismo tiempo fundamento de ella, como son las presunciones de exactitud de la legitimación y de la fe pública registral y el cierre registral, el tracto sucesivo y la especialidad, no son meros conceptos abstractos de Derecho Inmobiliario, sino que responden a una realidad que se vive en la práctica y que se refleja en la seguridad jurídica que precisan los ciudadanos, aunque parezca que no se nota porque es el aire en que jurídicamente se vive.

Todas las personas realizan inversiones, sea de bienes en propiedad o derechos reales o personales limitados, en ocasiones, la única inversión o la más importante de su vida. Por ello, necesitan la plena seguridad de que la adquisición del inmueble -de tanto valor hoy día-, está adornada de legalidad y no va a ser impugnada fácilmente ante los Tribunales.

Eso es seguridad jurídica. Si carecen de ella, las personas vivirán inquietas y no podrían dormir tranquilas. Tan importante como la seguridad ciudadana es la seguridad jurídica inmobiliaria.

Pues bien, en aquellos tiempos remotos de escasa circulación de bienes en que todavía no se había inventado el Registro, los ciudadanos contaban con una institución, que les permitía obtener cierta seguridad. Era la llamada in iure cessio, en virtud de la cual, el comprador de una finca fingía tener un pleito con el vendedor, acudiendo ambos al Juez para que dictara una sentencia ante la falta de oposición del vendedor. El comprador obtenía sentencia favorable y de ese modo obtenía también seguridad jurídica 1.

Los pueblos germánicos primitivos idearon una institución más próxima a la moderna publicidad registral, a través de la Gewere y de la Aufflassung, es decir, con la «Investidura» que producía confianza en la apariencia, con importantes efectos ofensivos, defensivos y traslativos, base del principio contrario al Nenio dat quod non habet del Derecho Romano, que se trataba de superar, y que constituyen la base del moderno Registro de la Propiedad en el sistema alemán y en los que le siguen, como el español. Esa Gewere se producía antiguamente por actos simbólicos, numerosos testigos y abundantes y variadas muestras de publicidad.

En los tiempos modernos, de ininterrumpido tráfico de bienes, no es posible que todos y cada uno de los ciudadanos acudan al Juez en vía no contenciosa para obtener una in iure cessio, ni que puedan realizar todos los actos simbólicos de la antigua investidura germánica, pues no es posible acudir en cada momento al Juez para que dicte una sentencia sobre legalidad de adquisición no controvertida de momento, para que así permitiera dormir tranquilos a los compradores en previsión de futuros conflictos.

Ni eso es posible hoy día es función propia del Juez resolver todos esos problemas diarios de los ciudadanos en que no hay controversia ni contención entre los particulares. Aparte de que no sería posible que el Juez realizase una in iure cessio por habitante, tampoco se resolvería el problema, pues la multitud de in iure cessio producidos podrían entrar a su vez en conflicto unas con otras y necesitarían el órgano de control de otro funcionario. Es lo que ocurre actualmente incluso con las sentencias judiciales en la vía contenciosa, en que a pesar de haber obtenido la máxima seguridad jurídica desde el punto de vista de la intensidad con una sentencia favorable, si ésta no se publica en el Registro no puede afectar a tercero, pues los pleitos sólo tienen efecto entre las partes que contienden y sus herederos.

Se necesitaba, por tanto, una Institución, cuyos efectos, si bien no fueran tan intensos como la sentencia judicial (cosa juzgada), tuviera efectos más extensos que la misma (erga omnes), para conseguir plena seguridad jurídica inmobiliaria.

Por ello, el legislador ha creado desde hace mucho tiempo la Institución del Registro de la Propiedad y la figura del Registrador de la Propiedad, para que a través de la calificación realice un control de legalidad de los documentos que permita aplicar las presunciones de exactitud que den tranquilidad a los ciudadanos, sin perjuicio de que en vía contenciosa se pueda acudir a los Tribunales de Justicia, pero entre tanto, los propios asientos regístrales quedan bajo la salvaguardia de los propios Tribunales, según establece el artículo 1 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria, que es uno de los preceptos fundamentales del sistema.

En tal sentido, la calificación registral es un instrumento fundamental del legislador para ofrecer seguridad jurídica a los ciudadanos y como Institución colaboradora del Parlamento y de los propios Jueces y Tribunales.